不動産の分割方法（代償分割・換価分割・共有分割）とメリット・デメリットについて

相続財産の中に自宅や投資用不動産等の不動産が含まれていて、相続人が複数いる場合、どのように不動産を相続するかが問題となります。

不動産は高額な財産でもあり、分割方法について相続人間で揉め事になることも少なくありません。不動産を分割相続する方法としては、換価分割・代償分割・共有分割の三つの方法があります。この記事では、これらの三つの方法のメリット・デメリットをご説明します。

代償分割

一つ目の方法である代償分割とは、ある相続人が不動産を単独で取得しつつ、その不動産の価格が高く他の相続人の相続分を侵害してしまうような場合には、代償金としてお金を支払う方法です。

たとえば、相続人として兄弟3人が遺産分割協議をする場合で、自宅である6,000万円の不動産が相続財産に含まれていたととします。このとき、相続人それぞれの遺産の法定相続分は３分の１ずつなので2,000万円ずつです。

仮にこれまで被相続人である親と同居していた一番上の子がそのまま自宅を引き継ぐ場合、本来の法定相続分である2,000万円を4,000万円超えた遺産を相続することになるので、その代償金として他の兄弟に対してそれぞれ2,000万円ずつ金銭を支払うことになります。

代償分割のメリットとしては、不動産の権利関係がシンプルになるということがあります。のちに説明しますが、他の方法である換価分割では不動産を失ってしまう、共有分割では共有者間の権利関係が複雑になります。

代償分割の場合は、代償金を払えばその相続人は不動産を単独所有できるため、その不動産を自由に利用したり処分したりすることができます。

また、代償分割をすることで、不動産を相続する相続人と代償金を受け取る相続人との間で公平な遺産分割をすることができます。

代償分割のデメリットとしては、不動産を相続し代償金を支払う相続人の経済的負担が大きいことです。不動産は高価であることが多く、代償金の支払いも多額になりがちです。

そのため、十分な資力がある相続人でないとこの方法をとることが困難となります。

換価分割とは、不動産を売却して、その売却代金を分ける方法です。

例えば、先の例と同じく、相続人として兄弟3人が遺産分割協議をする場合で、自宅である6,000万円の不動産が相続財産に含まれていたとすれば、自宅を売却して法定相続分どおりの３分の１である2,000万円ずつそれぞれが取得します（額面どおりの6,000万円で売却したものと仮定します）。

換価分割のメリットは、不動産を換金して相続割合で分割するため公平な分配ができるところです。十分な現金がなく先にあげた代償分割のような方法が取れない場合にも有効な手段です。

また、不動産をできるだけ高値で売却することに全ての相続人にとってのメリットがあるので、相続人同士が協力して売却することになる結果、相続をめぐって親族と仲たがいしにくい方法ともいえます。

手元に現金がなく相続税の支払い等に悩まれている場合も、現金として遺産が入ってくることで問題を解決することができます。

換価分割のデメリットは、不動産を失ってしまうことです。先祖代々の土地や居住中の自宅等で不動産を第三者に渡してしまうことに抵抗がある場合は、デメリットがあるといえます。

また、不動産の売却にあたっては、手間やコストがかかるという点もデメリットです。 不動産は一つ一つの物件の個性が強く、また高額でもあるので、納得のいく価格で売却するためには、ある程度の時間がかかります。

また、通常は不動産仲介会社に依頼して売却するため、不動産価格の３％程度の仲介手数料等の費用も発生します。仲介手数料等の費用は、相続人同士で、相続分に応じて分担して負担することが一般的です。

最後の方法である共有分割とは、一つの不動産を複数人の相続人で、共有名義により所有することです。

たとえば、相続人として兄弟3人が遺産分割協議をする場合で、自宅である6000万円の不動産が相続財産に含まれていた場合、この不動産を法定相続分で共有分割するとすれば、持ち分をそれぞれ３分の１として共有の不動産登記をすることとなります。

共有分割は相続分に合わせて登記を変えるというシンプルな方法であるため、相続人間で不公平感が生じにくく、遺産の分割方法でもめにくいというメリットがあります。

協議がなかなかまとまらず膠着状態になってしまった場合や、相続人の中に意思表示ができない人がいるような場合、とりあえず共有状態にしておくということも一つです。

相続した不動産が、賃貸用マンションなど収益物件なら、持分に応じて賃料をその後受け取っていくこともできます。

共有状態の不動産は、不動産を処分したいときに、他の共有者の同意が必要になるために制約が大きくなります。

共有物の取り扱いについては、共有物の変更については共有者全員の同意が必要、共有物の管理については共有物の持分価格の過半数の同意が必要、共有物の保存については各共有者が単独で行えるということになっています。

つまり、不動産を共有名義とした場合、掃除やメンテナンスといった保存行為は、それぞれの共有者が自由に行うことができますが、それ以外の行為である売却や取り壊し、賃貸する、抵当権を設定するなどについては、他の共有者の同意が必要になります。

最初に共有者となった相続人が死亡し、さらに相続が起こると、共有者がさらに増えてしまう一方、共有者間の人間関係が希薄になるので、共有物の処分が困難になるとか、権利関係が非常に複雑になってしまう可能性があります。

以上のとおり、不動産の分割方法には、大きく分けて換価分割・代償分割・共有分割があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるので、ご自身の状況に応じて比較検討してみていただければ幸いです。

将来起こるであろう問題については、弁護士に相談することでより精密な見込みを立てることができるでしょう。